Βασίλης Βιλιάρδος
ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ ΚΑΙ ΠΟΛΙΤΙΚΗ
Λίγα λόγια για εμένα
Είμαι οικονομολόγος, πτυχιούχος της ΑΣΟΕΕ Αθηνών, με μεταπτυχιακές σπουδές στο Πανεπιστήμιο του Αμβούργου. Έχω εκδώσει το βιβλίο «Υπέρβαση Εξουσίας» και γράφω οικονομικές αναλύσεις σε έντυπα και ηλεκτρονικά ΜΜΕ. Πρόσφατες εκδόσεις "Η κρίση των κρίσεων" σε τρία βιβλία.
Σύνδεσμοι


ΥΠΕΡΒΟΛΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
6624 αναγνώστες
Δευτέρα, 14 Δεκεμβρίου 2009
14:25

Η επόμενη μεγάλη δοκιμασία για τη χώρα μας, αφού η ενδεχόμενη έκρηξη μίας πιθανής «φούσκας» στις τιμές των ακινήτων, μπορεί να παραλύσει το σύνολο της οικοδομικής δραστηριότητας, επηρεάζοντας καταλυτικά τόσο την πραγματική οικονομία, όσο και τη χρηματοπιστωτική αγορά, μέρος της οποίας είναι και το ελληνικό χρηματιστήριο     

 

**************

 

Η σπουδαιότητα της οικοδομικής δραστηριότητας για τη χώρα μας είναι σε όλους γνωστή, κάτι που σημαίνει ότι δεν υπάρχει λόγος να αναλωθούμε στην περιγραφή της. Επειδή όμως πιθανολογούμε τη συνεχή μελλοντική μείωση της, η οποία θα οφείλεται

 

(α) στον κορεσμό της αγοράς  - περί το 80% του πληθυσμού έχουν ήδη ιδιόκτητα ακίνητα, το 25% δεύτερη κατοικία/εξοχικό, ενώ υπάρχει πληθώρα τουριστικών εγκαταστάσεων, εμπορικών ακινήτων, συγκροτημάτων κατοικιών, δημοσίων κτιρίων, υποδομών κλπ,

 

(β) στην παρούσα παγκόσμια ύφεση και κρίση (χρηματοπιστωτική, δημοσιονομική, αναδιανεμητική), καθώς επίσης

 

(γ) στα «ειδικά» μέτρα που θα ληφθούν από την κυβέρνηση, για την αντιμετώπιση των τεράστιων οικονομικών προβλημάτων μας (φορολογικά, με κέντρο βάρους την ιδιοκτησία κ.α.),

 

θεωρούμε σκόπιμο να ερευνήσουμε την ύπαρξη ή μη μίας «υπερβολής» (φούσκας) στις τιμές των ακινήτων, με τη βοήθεια των μεθόδων εκτίμησης της αξίας τους που συνηθίζονται στην Ευρώπη (αργά ή γρήγορα θα επικρατήσουν «υποχρεωτικά» και στη χώρα μας).

 

Ίσως εδώ οφείλουμε να προσθέσουμε ότι, η «έκρηξη» της ανεργίας στην Ισπανία ήταν το αποτέλεσμα της κατάρρευσης της αγοράς των ακινήτων, στην οποία υπήρχε μεγάλη προσφορά, απέναντι σε συνεχώς μειούμενη ζήτηση.

 

  • ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ: Εκτίμηση της αξίας τους, μέσω του ετήσιου ενοικίου

Η εκτίμηση αυτή χρησιμοποιείται ευρέως για τον καθορισμό της αξίας οικιών και διαμερισμάτων, τα οποία ανήκουν συνήθως σε ιδιώτες και δεν θεωρούνται «επενδυτικά ακίνητα». Σε γενικές γραμμές και με κριτήριο το εκάστοτε καθαρό ενοίκιο, χωρίς καμία άλλη επιβάρυνση του (κοινόχρηστα κλπ) - με το χρόνο κατασκευής ή την περιοχή να «εκφράζονται» στην τιμή του ενοικίου - έχουμε τρείς κατηγορίες υπολογισμού:

 

(α)  Ακίνητα σε μητροπόλεις (Αθήνα, Θεσσαλονίκη): Αξία πώλησης μέχρι και το 20πλάσιο του ετησίου ενοικίου.

 

(β)  Ακίνητα σε μεγάλες πόλεις (Πάτρα, Λάρισα κλπ): Αξία πώλησης μέχρι και το 17πλάσιο του ετησίου ενοικίου.

 

(γ)  Ακίνητα στην επαρχία ή σε μικρότερες πόλεις: Αξία πώλησης από 10 έως 14 φορές του ετησίου ενοικίου.

 

Ενοίκιο/Τόπος

Μητρόπολη Χ 20

Μεγάλη πόλη Χ 17

Επαρχία Χ 12

 

 

 

 

Ενοίκιο   300 €

72.000

61.200

43.200

Ενοίκιο   500 €

120.000

102.000

72.000

Ενοίκιο   700 €

168.000

142.800

100.800

Ενοίκιο 1.000 €

240.000

204.000

144.000

Σημείωση 1: Ο ανώτατος πολλαπλασιαστής (20,17,14) υποδηλώνει νεόδμητα κτίρια, στις εκάστοτε ακριβότερες περιοχές (με παράδειγμα την Αθήνα, νεόδμητα κτίρια στην Κηφισιά, στο Κολωνάκι και στη Βουλιαγμένη).

Σημείωση 2: Ένα διαμέρισμα στην Κηφισιά, κάτω από 50 τμ, έχει μέση τιμή ενοικίασης 9,89 ευρώ/τμ. Από 51 έως 75 τμ έχει 8,84 ευρώ/τμ, από 76 έως 125 τμ. 9,22 ευρώ/τμ. και από 125 τμ. το ενοίκιο διαμορφώνεται στα 9,32 ευρώ/τμ (πηγή: ημερησία).  

 

Εάν ξεκινήσουμε τώρα «αντίστροφα», από την αξία του ακινήτου δηλαδή, η απόδοση του πρέπει να υπερβαίνει το 5% - έτσι ώστε να συμπεριλαμβάνει τη φθορά που υφίσταται (επιδιορθώσεις, ανακαινίσεις κλπ). 

 

Περαιτέρω, επιθυμώντας να διαπιστώσουμε τη «λογική» στο ύψος των ενοικίων, εάν δηλαδή αποτυπώνουν αντικειμενικά «μεγέθη», παραθέτουμε τον κατωτέρω πίνακα, ο οποίος αφορά μερικές πόλεις της Γερμανίας (η τραπεζική χρηματοδότηση για αγορά ενός ακινήτου φτάνει έως και το 80% της τιμής πώλησης του, ενώ η φορολόγηση κατά τη μεταβίβαση γίνεται επ’ αυτής – δεν υπάρχει δηλαδή η έννοια της αντικειμενικής αξίας, αλλά ο φόρος υπολογίζεται επί της τιμής αγοράς στα συμβόλαια):

 

ΠΟΛΗ

Τιμή ενοικίου ανά τμ.

Πληθυσμός

Αριθμός κατοικιών

 

 

 

 

Αμβούργο

5,50 – 7,50

1.770.000

833.000

Φρανκφούρτη

6,50 – 8,50

659.000

355.000

Βερολίνο

5,00 – 7,00

2.130.000

1.180.000

Στουτγάρδη

6,50 – 9,00

597.000

295.000

Μόναχο

9,50 – 10,50

1.310.000

738.000

Χάλε (Α. Γερμανία)

5,00 – 5,50

234.000

146.000

Πηγή: Focus de (στοιχεία 2009)

Σημείωση 1: Η χαμηλότερη τιμή αφορά ακίνητα έως και 50 ετών, η υψηλότερη νεόδμητα, σε καλές συνοικίες

Σημείωση 2: O συνολικός αριθμός των υφισταμένων κατοικιών (διαμερισμάτων) αντιστοιχεί συνήθως στο 50% του πληθυσμού της κάθε πόλης.

 

Συνεχίζοντας, με δεδομένο ότι το κατά κεφαλήν εισόδημα των Γερμανών (πολύ περισσότερο συνυπολογιζόμενου του κοινωνικού κράτους τους  - πραγματικά δωρεάν ιατρική περίθαλψη, δωρεάν παιδεία χωρίς την ύπαρξη φροντιστηρίων ή ιδιωτικών σχολείων, πλήρης ασφάλιση, υψηλά επιδόματα ανεργίας κλπ), είναι σχεδόν διπλάσιο από αυτό των Ελλήνων, το μέσο κόστος του ενοικίου είναι μεν σχετικά ανάλογο με το δικό μας, αλλά για τους Έλληνες διπλάσιο, συγκριτικά με το μέσο εισόδημα τους έναντι των Γερμανών.

 

Επομένως, το κόστος ενοικίου στην Ελλάδα, σαν ποσοστό επί του μέσου εισοδήματος, είναι πολύ υψηλό, γεγονός που σημαίνει ότι είναι δύσκολα διατηρήσιμο. Η οποιαδήποτε λοιπόν αρνητική οικονομική συγκυρία, πόσο μάλλον η σημερινή, θα έχει αργά ή γρήγορα σαν αποτέλεσμα την πτώση των ενοικίων – άρα και τη μείωση της αξίας των ακινήτων.   

 

Με βάση την παραπάνω ανάλυση (σε μη πληθωριστικές εποχές και με την τεκμηριωμένη υπόθεση ότι, οι ετήσιες αυξήσεις της αξίας των ακινήτων αποτελούν πλέον παρελθόν για πολλές δυτικές χώρες), οι τιμές πώλησης των ακινήτων στη χώρα μας, καθώς επίσης το ύψος των ενοικίων, «αναδεικνύουν» μία σοβαρότατη υπερβολή (φούσκα) -  πόσο μάλλον όταν επιβληθούν νέοι φόροι, μεγαλύτερες αντικειμενικές αξίες ή αυξηθούν τα επιτόκια των τραπεζών (το βασικό της ΕΚΤ δεν μπορεί να μείνει αιώνια «καθηλωμένο» στο 1%).    

 

  • ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ: Εκτίμηση της αξίας τους, μέσω του ετήσιου ενοικίου και της τιμής αγοράς του οικοπέδου

Η εκτίμηση αυτή χρησιμοποιείται για τον καθορισμό της αξίας βιομηχανικών κτιρίων, λοιπών επενδυτικών ακινήτων, συγκροτημάτων κατοικιών από τρία διαμερίσματα και άνω, ξενοδοχείων, νοσοκομείων, χώρων αναψυχής κλπ, τα οποία ανήκουν συνήθως σε εταιρείες ή επενδυτές («επενδυτικά ακίνητα»).Το κριτήριο εδώ είναι «διττό»:

 

(α)  Από τη μία πλευρά, η τιμή διαμορφώνεται από το ετήσιο ενοίκιο, με υπολογιζόμενη απόδοση άνω του 5%.

 

(β)  Από την άλλη πλευρά, «συμπληρώνεται» από την αξία του οικοπέδου, η οποία υπολογίζεται από την πιο πρόσφατη τιμή που πραγματοποιήθηκε η πώληση κοντινού ή «παρεμφερούς» οικοπέδου.

 

Επομένως, εάν το ενοίκιο ενός βιομηχανικού ακινήτου στην Αθήνα είναι 120.000 € ετησίως, τότε η αξία του είναι:

 

(α)  αφενός μεν 120.000 Χ 20 (5% απόδοση κεφαλαίου): 2.400.000 €    

 

(β)  αφετέρου δε 2.000.000 € - η τιμή που πουλήθηκε πρόσφατα το παρόμοιο ή κοντινό οικόπεδο ιδίου μεγέθους (τα οικόπεδα δεν έχουν κόστος λειτουργίας, δεν υφίστανται φθορές κλπ).

 

Άρα συνολικά 4.400.000 € (ενδεχομένως μείον το μέρος του ενοικίου που προέρχεται από το οικόπεδο)

 

Από την αντίθετη πλευρά, το ενοίκιο ενός βιομηχανικού ακινήτου υπολογίζεται με βάση τα εξής κριτήρια:

 

(α)  Ετήσια απόδοση 5% επί του κόστους κατασκευής των εγκαταστάσεων, συν ένα ποσοστό για την κάλυψη των αποσβέσεων του υπάρχοντος εξοπλισμού (συνήθως 10-20% του κόστους εξοπλισμού, ανάλογα με το χρόνο πραγματικής απόσβεσης – όχι απαραίτητα λογιστικής).

 

(β)  Ετήσια απόδοση 2% επί της αξίας αγοράς του οικοπέδου, η οποία υπολογίζεται από την πλέον πρόσφατη τιμή που πραγματοποιήθηκε η πώληση κοντινού ή «παρεμφερούς» οικοπέδου.

 

ΑΚΙΝΗΤΟ/ΑΠΟΔΟΣΗ

Κόστος Αγοράς

Απόδοση

Ετήσιο Ενοίκιο

 

 

 

 

Κόστος κατασκευής  / 5%

2.400.000

120.000

 

Εξοπλισμός  / 10%

300.000

30.000

 

Οικόπεδο  / 2%

2.000.000

40.000

190.000

 

Κατά την άποψη μας, με βάση γνωστά μας ακίνητα και εγκαταστάσεις, εδώ δεν υπάρχει σημαντική υπερβολή (φούσκα) στη χώρα μας – τουλάχιστον όχι όσο η ύφεση παραμένει σε σχετικά ελεγχόμενα επίπεδα και η προσφορά αντισταθμίζεται από τη ζήτηση. Εξαίρεση πιθανόν να αποτελούν τα ξενοδοχεία (το ενοίκιο στην προκειμένη περίπτωση είναι τα έσοδα από τη λειτουργία τους – «μίσθωση» δωματίων και λοιπών χώρων, αφαιρουμένων των εξόδων), ειδικότερα αυτά που δραστηριοποιούνται εποχιακά – δηλαδή, μόνο στις τουριστικές περιόδους.  

 

Αθήνα, 14. Δεκεμβρίου 2009

Βασίλης Βιλιάρδος

viliardos@kbanalysis.com 

 

ΑΛΛΕΣ ΑΝΑΛΥΣΕΙΣ ΜΑΣ:

 

Αξιολογήστε το άρθρο 
31 ψήφοι
 Εκτύπωση     Αποστολή με e-mail
Σχόλια

15/12 01:36  shareholder-cs
Αγαπητέ Βασίλη το σημερινό άρθρο σου περιγράφει ένα εν γένει γνωστό στην αγορά μπούσουλα υπολογισμού αξιών ακινήτων και γενικά συμφωνώ με τις θέσεις σου.
Για την Ελληνική αγορά πρέπει να ληφθούν υπ όψιν και τα εξής:

Δημογραφικό: Ο πληθυσμός δεν μεγαλώνει δημογραφικά ούτε προβλέπεται σημαντική άνοδος του αριθμού των νόμιμων των μεταναστών. Επιπλέον δεν υπάρχει πλέον έντονο ρεύμα αστυφιλίας, τουναντίον υπάρχει επιστροφή στις ιδιαίτερες πατρίδες αφού ανακαινιστεί το πατρικό σπίτι. Τέλος εχει ολοκληρωθεί στο μεγαλύτερο μέρος της η μετάβαση του αστικού πληθυσμού από σπίτια παλιά που οριακά κάλυπταν τις στεγαστικές της ανάγκες σε σπίτια γενικώς μεγαλύτερα, νεόδμητα και στα προάστια Τα παλαιά σπίτια που άφησαν οι αστοί αγοράστηκαν-νοικιάστηκαν από μετανάστες
Άρα αύξηση της ζήτησης για ακίνητα δεν θα υπάρξει.
15/12 01:37  shareholder-cs
Είναι σημαντικό όμως να παρατηρήσει κανείς ότι σε αντίθεση με την Ευρώπη και τον υπόλοιπο κόσμο, η μεγάλη πλειοψηφία των ακινήτων, αγορασμένα ή κατασκευασμένα πριν το 2000 δεν έχουν δανειακά βάρη οπότε δεν υφίσταται ένας βασικός λόγος που οδηγεί σε συμπίεση των τιμών των ακινήτων, σε περιόδους ύφεσης. Οι τράπεζες είναι πολύ προσεκτικές στο ρυθμό που βγάλουν στο σφυρί Αναγκαστικές πωλήσεις ακινήτων θα έχουμε μάλλον από ελεύθερους επαγγελματίες που η ύφεση σε συνδυασμό με τη δυσκολία τραπεζικού δανεισμού τους οδηγήσει ακεί.

Επομένως θα έχουμε πίεση στις τιμές αλλά όχι δραματική. Μάλιστα θα μπορούσε να μετριαστεί η πίεση στις τιμές αν δινόταν φορολογικά κίνητρα σε συνταξιούχους άλλων κρατών να εγκατασταθούν μόνιμα στην Ελλάδα ή αν άνοιγαν αξιόλογα ιδιωτικά πανεπιστήμια που θα προσέλκυαν ξένους φοιτητές
15/12 11:33  Βασίλης Βιλιάρδος
Ευχαριστώ πολύ για τα σχόλια - είναι ως συνήθως εξαιρετικά (όπως και τα άρθρα που διαβάζω). Εν τούτοις, έχω την άποψη ότι ο κίνδυνος για την οικονομία μας, από την ενδεχόμενη ύφεση της οικοδομικής δραστηριότητας, είναι τεράστιος, ενώ ουσιαστικά "ελοχεύει". Εύχομαι να μην επαληθευθεί η πρόβλεψη μου και φυσικά μπορεί να κάνω λάθος. Στις σημερινές συνθήκες όμως, δεν αντέχουμε ούτε την ελάχιστη πίεση, επί πλέον της υφιστάμενης.
15/12 12:26  shareholder-cs
Ουσιαστικές λυσεις θα προκύψουν κυρίως απο αυξηση του ΑΕΠ ήτοι βελτίωση με κάθε τρόπο της επιχειρηματικότητας (και της πράσινης).
Αυξηση ΑΕΠ γινεται και με αύξηση του πληθυσμού.
Παραπάνω σας δίνω ενδεικτικά 2 τρόπους ( ξένοι συνταξιούχοι - ξένοι φοιτητές = μόνιμος τουρισμός), όπου εισάγεται και καταναλώνεται σε διαρκή βάση χρήμα στη χωρα, χρησιμοποιούνται οι υποδομές της, καταναλώνονται προιόντα και υπηρεσίες (πχ υγείας, μεταφορές) παράγονται νέες θέσεις εργασίας...

Το να φέρεις για μόνιμη εγκατάσταση ένα εκατομ. ξένους συνταξιούχους και φοιτητές (για τα 2/3 του έτους) είναι σαν να διπλασιάζεις όλους τους τουρίστες της χώρας που έρχονται για 7-10 μέρες...
15/12 12:59  Βασίλης Βιλιάρδος
Συμφωνώ απόλυτα με την τοποθέτηση. Επίσης με το ότι, η μοναδική λύση μας είναι η αύξηση του ΑΕΠ - απλά θεωρώ ότι, μία υγιής αύξηση θα ήταν προτιμότερο να στηριχθεί στις εξαγωγές. Εδώ δυστυχώς μας εμποδίζει σε πολύ μεγάλο βαθμό το € και η επιμονή της ΕΕ, της Γερμανίας ουσιαστικά (χρεοκόπησε δύο φορές στον 20ο αιώνα και αντιμετώπισε έντονο υπερπληθωρισμό), να το διατηρεί ακριβό, υπό το φόβο του πληθωρισμού
15/12 22:03  romanov
Νομίζω ότι αρκετά ακίνητα είναι υποθηκευμένα στις τράπεζες. Ακόμη όμως και να μην ήταν τόσο πολλά, η Ελλάδα δεν σηκώνει ούτε την παραμικρή άλλη σεισμική δόνηση. Για το άρθρο η κρίση των κρίσεων, σε κάποιο σημείο υπάρχει ένας παραλληλισμός με τη Lehman Brothers, όσο αφορά όμως το συστημικό κίνδυνο και το τεράστιο λάθος που έκαναν οι Αμερικάνοι και το πληρώνουμε όλοι.. Σήμερα στο capital κάποιος γερμανός έκανε τον ίδιο παραλληλισμό, όχι όμως σε σχέση με το συστημικό κίνδυνο, αλλά με την Ελλάδα. Η Lehman χρεοκόπησε και έκλεψε πάνω από 600 δις από όλο τον κόσμο, ενώ η Ελλάδα έχει όλο-όλο 300 δις χρέη και δεν έκλεψε κανέναν. Ούτε τα μισά χρέη λοιπόν και ένα σωρό περιουσιακά στοιχεία απέναντι τους. Καμία σχέση με αυτά που ισχυρίζεται ο γερμανός, οπότε κάποιον άλλο σκοπό έχει.

Σχετικά με το blog
Μακροοικονομικά θέματα, πολιτικές απόψεις και μικροοικονομικές αναλύσεις.
Αναζήτηση
Προηγούμενα Άρθρα
Τελευταίες δημοσιεύσεις